Jusqu’à 63000 euros de réduction d’impôts avec la loi PINEL

 

 

 

 

- Le principe de l’investissement LOCATIF : acheter un bien et le mettre en location.

- En respectant les obligations de la loi PINEL, on y ajoute une réduction d’impôts allant jusqu’à 21% de la valeur du bien (2% pendant 9 ans, 1% sur les 3 dernières années).

- L’investissement locatif, contrairement aux placements en Bourse ou assurance vie, est dopé par l’effet de levier : le Crédit permet au plus grand nombre d’y accéder.

On peut résumer L’investissement Locatif en 4 points :

 

I. L’Objectif à atteindre pour le client

II. Les Produits

III. Le financement - l’effet de Levier

IV. Les Gains

 

 

 

 

 

I. L’objectif à atteindre pour le client :

Les motivations pour un investissement locatif sont nombreuses, il est important de déterminer les vôtres (qui peuvent être cumulatives, d’ailleurs) :

 

 

1. Se constituer une retraite complémentaire

2. Capitaliser sur la Pierre

3. Se créer un revenu complémentaire

4. Défiscaliser

5. Acheter son logement pour la retraite

 

 

1. Se constituer une retraite complémentaire :

L'emplacement immobilier est un investissement sur le long terme par sa nature. Investir dans un bien de qualité permet, une fois fini le crédit d’achat de ce bien (ou immédiatement si l’achat a été payé intégralement) de se créer un revenu permettant de compléter une retraite.

Et en cas de besoin il peut aussi être revendu :

 

2. Capitaliser sur la Pierre :

Un bien immobilier reste, malgré les sursauts habituels du marché de l’acquisition, de la Pierre, c’est à dire un bien Matériel, qui est destiné à être occupé, entretenu, transmis ou revendu.

C’est certainement un des placements les plus sûrs qui soient et le succès de l’investissement locatif en France est là pour le prouver.

C’est aussi un des moyens les plus sûrs de gagner de l’argent :

 

3. Se créer un revenu complémentaire :

Pour les personnes ne souhaitant pas investir dans l’optique d’une retraite ou de la création d’un patrimoine, l’investissement locatif permet de s’enrichir : le bien est largement payé par le locataire. Le jour de la revente, même si le marché immobilier est moins porteur, le propriétaire récupère une somme qu’il n’a pas financé pour la plus grosse partie.

Les temps de crise réduisant les bonnes opportunités et grevant les budgets, c’est un moyen efficace de dégager du revenu complémentaire.

Investir avec la loi PINEL permet de doper encore cet avantage :

 

4. Défiscaliser :

La Loi PINEL vous octroie la possibilité de déduire directement de vos impôts 18% du bien sur 9 ans et 21% sur 12 ans.

IL y a à cela des obligations :

 

-  Le bien doit être en état futur d’achèvement NEUF normes RT 2012

- Le bien doit être loué dans les 12 mois suivant son achèvement, et au moins pendant les 6 années qui suivent (périodes 6,9 et 12 ans)

-  IL faut respecter un plafond de revenus pour le locataire :

                                   

personnes

occupant

le logement                             zone a bis            zone a            zone b1          zone b2

1                                                    37126               37126              30260            27234

2                                                    55486               55486              40410            36368

3                                                    72737               66699              48596            43737

4                                                    86843               79883              58666            52800      

5                                                   103326              94579              69014            62113

6                                                   116268             106431             77778            70000

par

personne

supplémentaire                          +12954             +11859              +8677           +7808

 

- respecter un plafond de loyer au m2 selon les zones définies par le gouvernement :

Zone A Bis                Zone A             Zone B1               Zone B2

16.83 €                    12.50 €              10.07 €               8.75 €

 

- enfin, il faut adjoindre à ce plafond de loyer un coefficient multiplicateur : 0,7 + 19 / surface

 

- On peut louer à un ascendant ou descendant (enfants à leurs parents ou inversement)

- On ne peut cumuler la réduction d’impôts PINEL avec les lois Duflot, loi Scellier, loi Censi-Bouvard, loi Malraux ou monument historique.

- Le dispositif Pinel rentre dans le cadre du plafonnement des niches fiscales fixé à 10.000 € par an.

- Attention au plafond de m2 : Vous ne pouvez défiscaliser qu'en dessous de 5500 euros le m2 (le m2 s'entendant surface plus la moitié des annexes limité à 8m2). Ex : appartement 40m2 et balcon 16m2 à Versailles pour 280000 euros : Prix m2 : 280000 euros / 48 = 5833 euros ; donc vous ne pourrez défiscaliser en PINEL que sur 264000 euros).

 

5. Acheter son logement pour la retraite :

L’emprunteur est âgé de 50 ans et souhaite préparer son déménagement après sa retraite. La solution est alors d’acheter le bien de son choix et le mettre en location sous le régime PINEL. Il le récupérera en grande partie payé au moment de la retraite.

 

Tous ces objectifs ne doivent pas faire oublier que c’est un bien immobilier qui est acheté et son choix est essentiel :

 

 

 

II. Les produits

 

Pour être bien loué, bien entretenu, bien vendu et ne pas générer des coûts supplémentaires, un bien doit répondre à un triple impératif :

1. L' emplacement

2. Le prix

3. Le bien

 

1. L' emplacement :

Le placement d’un bien immobilier doit faire l’objet de la plus grande attention, sous peine d’avoir à occasionner certains problèmes : difficulté à louer entrainant une carence locative, impossibilité d’augmenter les loyers en cours de bail, dégradations… et perte d’argent au moment de la revente.

L’investissement sur un marché en développement et dynamique est à privilégier à un marché saturé par une offre abondante, même si cela influe sur le prix.

 

2. Le prix :

Il importe d’acheter son bien PINEL au juste prix, afin de ne pas gommer l’avantage lié à la défiscalisation.

Un bien neuf coûtera en général toujours un peu plus cher qu’un bien ancien. Toutefois cette affirmation doit être tempérée par les points suivants :

- un bien neuf est aux normes de confort et standard du moment : cela facilite la revente et emporte souvent le choix du futur locataire

- un bien neuf ne coûte quasiment rien à entretenir pendant un long moment : la location dans l’ancien induit des frais d’entretien et de réparation qui doivent être réintégrés au prix sur le long terme

- les logements aux normes RT 2012 permettent une consommation de chauffage bien inférieure, un élément pris en compte par les futurs locataires potentiels

Pour cette raison, à prestations de confort équivalentes, vous ne payerez pas forcément votre bien PINEL plus cher que l’ancien sur le long terme

- Un bien neuf est garanti contre les malfaçons pendant 10 ans, soit plus que les 9 ans de défiscalisation.

 

3. Le bien :

C’est à dire le bien en lui-même, ses qualités essentielles : Les matériaux de construction, l’originalité et la beauté, les équipements, la taille intérieure, la répartition de l’espace.

Même si ces critères sont beaucoup plus forts lors de l’acquisition d’une résidence principale, ils ne doivent pas être négligés pour autant.

 

Précautions à prendre : parce que le risque zéro n’existe pas, il importe de se prémunir contre des effets indésirables par de bonnes assurances :

- contre les loyers impayés

- contre les dégradations de bien

- contre la carence locative

Elles représentent en moyenne 5% du prix du loyer mais permettent de ne plus se préoccuper des désagréments éventuels.

Il reste à voir maintenant le financement de cet achat :

 

 

 

III. Le Financement – l’effet de Levier 

 

Un énorme avantage de l’investissement locatif est que les banques acceptent de prêter pour le financer ; c’est ce qu’on appelle « l’effet de levier ».

En pratique, il est possible d’acheter un bien locatif PINEL en le finançant avec un crédit couvrant la totalité du prix, voire même d’y intégrer les frais de notaire et banque.

La mensualité de crédit sera alors couverte par le loyer, la réduction d’impôts et un peu d’épargne mensuelle.

 

Il est possible, pour l’investisseur propriétaire, de faire racheter ses crédits sur sa résidence principale afin de faire baisser sa mensualité et d’affecter la différence pour un investissement locatif.

Renseignez vous auprès de nos partenaires bancaires.

 

En pratique, cela donne quoi ?

 

 

 

IV. Les gains

 

Pour calculer les gains générés par un investissement locatif PINEL, nous prendrons un exemple d’achat théorique et non indicatif à 150 000 euros tous frais inclus.

Les 150 000 euros seront financés en intégralité par un prêt bancaire à 2,3% TEG sur 15 ans.

La mensualité sera environ de 986 euros.

Le loyer sera de 650 euros moins 100 euros de charges (taxe foncière, CSG, assurances, frais de gestion agence immobilière, divers) soit 550 euros.

L’économie d’impôts mensuelle sera de (150000 euros * 2%(défisc) /12) soit 250 euros.

L’investisseur devra donc compléter de sa poche seulement 186 euros par mois.

 

Au bout de 9 ans, s’il veut revendre le bien, il lui restera 66260 euros à rembourser :

Soit, si la valeur du bien n'a pas évolué, 83740 euros de GAIN, diminué des 186 euros par mois (qui auront peut être baissé s’il a augmenté son loyer en cours de bail en fonction des plafonds de loyer PINEL et barèmes édictés par le gouvernement) – 20 088 euros, soit 63 652 euros

Ou 589 euros mensuels sur 9 ans.

 

 

 

CONCLUSION :

 

 

Non content de jouer un rôle social (le gouvernement ne pouvant financer seul le besoin de logements sur le territoire avantage fiscalement les contribuables désirant le faire et respecter ses règles) l’investisseur retire un gain énorme, pour un coût mensuel dérisoire. Les taux sont très bas, les années à venir ne seront peut être pas aussi attractives, c’est maintenant qu’il faut se lancer pour investir en PINEL.